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目前我国房地产市场调控思路和措施是正确的。调控重点在于稳定房价,而非打压房价。控制住房价的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民的收入水平,使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨,不断缩小房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,从根本上解决我国房价过高的问题,实现房地产市场长期健康发展。
2019年春节后不少媒体披露房地产市场开始回暖。从3月份房价变动趋势看,确实有此迹象。国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格变动中,无论新建住房还是二手住房均有不同程度的上涨,其中三四线城市上涨趋势比较明显。即使政策严控,房价依然上涨,这也意味着未来稳定房价、防止房价进一步上涨的压力较大,调控的任务依然艰巨。从区域结构来看,3月份,三四线城市房价环比上涨比较明显,需重点关注。
从宏观经济形势来看,经济企稳,企业信心增强,户籍制度改革加快城市人口落户,货币政策也将保持流动性合理充裕。有些城市开始出现房地产调控政策微松的迹象。尽管还没有形成大范围的楼市放松,但这一趋势需要关注。
为了我国房地产市场持续健康的发展,我们需要坚持房地产调控不动摇:
第一,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展;第二,防止市场资金再次大量流入房地产领域;第三,加强房地产市场调控的“预期管理”,扭转房价只涨不跌的预期;第四,保持房价长期平稳,以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决中国的房地产泡沫和高房价问题,使房地产市场与经济发展和解决民生问题形成良性循环。
我国房价上涨趋势
三线城市新建住宅价格上涨趋势明显。从国家统计局公布的2019年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,一线(4个)、二线(31个)、三线(35个)城市新建商品住宅销售价格同比上涨分别为4.2%、12.2%和11.4%,环比上涨分别为0.2%、0.6%和0.7%;一二线城市环比涨幅比上月均下降0.1个百分点,而三线城市环比涨幅比上月扩大0.3个百分点。
二?三线城市二手住宅价格涨幅较高。从国家统计局公布的2019年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,一线、二线、三线城市二手商品住宅销售价格同比上涨分别为0.5%、8.2%和8.4%,环比上涨分别为0.3%、1.2%和0.5%。
从禧泰网公布的中国房价行情(中国房地产业协会主办)来看,2019年3月份341个城市中,二手住宅价格同比出现上涨的城市为310个,占比达到90.9%,从环比数据来看,199个城市出现上涨,占比达到58.4%,并且涨幅比较靠前的城市也主要集中在三四线城市。
近期房地产市场回暖的背景
我国房地产市场受宏观经济形势及政策的影响较大,目前情况总体有利于房价上涨。
首先,宏观经济企稳,企业信心增强。国家统计局公布2019年3月份PMI(中国制造业采购经理指数)为50.5%,较2月份的49.2%明显回升,创5个月新高。制造业PMI在连续3个月低于临界点后重返扩张区间,反映经济整体景气度有所改善。基建投资带动整体投资稳定增长,制造业结构不断优化,民营企业获得政策支持,经贸关系阶段性缓和。
其次,加强货币和财政与其他政策之间的协调,保持流动性合理充裕。2019年4月12日,央行公布金融数据显示,3月份M2增速为8.6%,环比上升0.6个百分点。中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度例会提出,坚持逆周期调节,进一步加强货币、财政与其他政策之间的协调,稳健的货币政策要松紧适度,把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,同时保持流动性合理充裕,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。
第三,户籍制度改革加快城市人口落户。2019年4月8日,发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,了解更多关于海南户口资讯,关注海南人才引进服务中心,加大户籍制度改革力度,突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
第四,部分城市房地产调控政策有微松的迹象。随着“因城施策”进一步贯彻落实,地方城市有了更大的自主决策权。部分城市取消了限售政策,比如菏泽、太原;部分城市土地拍卖政策出现松动,比如阜阳、北京、厦门;部分城市降低了购房门槛,比如杭州、珠海。多地还出现首套房贷款利率下调及资金监管力度放松的现象。
坚持房地产调控不动摇,警惕新一轮房价上涨
目前部分城市房地产市场已经出现回暖态势,并且宏观经济形势也有利于房价上涨。我们认为,应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。

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