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??为了规避海南省限购限价政策的限制,房地产领域出现瞒报收入、虚列成本而少缴税收的问题。为加强房地产税收征管,做好纳税服务工作,结合海南省税收征管工作实际,制定本政策宣传提纲。
??一、房地产领域主要存在哪些税收违法行为?
??房地产领域主要存在以下税收违法行为:
??(一)房地产开发企业和购房者就同一套商品房签订两份以上金额不同的合同,其中价格较低的一份合同提供给税务机关,未按商品房实际成交价格申报缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等税费,造成少缴税费的行为。
??(二)房地产开发企业与购房者将购房款肢解,偷逃税收。一是销售的是毛坯房,但签订两份合同将购房款肢解,一份是购房合同,另外一份是装修合同,以购房合同办理网签备案,仅以购房合同约定的金额申报缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等税费,造成少缴税费的行为;二是销售精 装修房,但分别签订购房合同和装修合同,且故意压低购房合同金额,抬高装修合同金额,以购房合同办理网签备案,仅以购房合同约定的金额申报缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等税费,造成少缴税费的行为。三是销售精 装修房,房地产开发企业与购房者签订购房合同,将部分购房款由装修公司与购房者签订装修合同,以购房合同办理网签备案,仅以购房合同约定的金额申报缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等税费,造成少缴税费的行为。
??(三)房地产开发企业先与购房者签订网签合同,再与购房者签订补充协议,补充协议部分的房款不转入公司账户,以购房合同办理网签备案,仅以购房合同约定的金额申报缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等税费,造成少缴税费的行为。
??(四)房地产开发企业通过虚增工程成本从而少缴土地增值税、企业所得税等税款,造成少缴税款的行为。
??(五)其他涉税违法行为。
??以上行为涉及偷逃相关税收,因涉嫌偷税将受到税务机关的严厉查处。
??二、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,销售收入如何确认?
??商品房销售,无论纳税人如何签订合同,均应按以下规定申报缴纳增值税、企业所得税、土地增值税、契税等税费。
??根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,其销售额为发生应税行为取得的全部价款和价外费用。
??根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定,房屋买卖应按成交价格缴纳契税。
??根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。
??根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定,转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
??三、瞒报收入未按规定缴纳税款对纳税人有何影响?
??纳税人在商品房销售时瞒报收入偷逃税款除应承担偷税的相关责任外,还有以下不良影响:
??(一)房地产开发企业销售精 装修房,与购房者签订购房合同,同时将部分购房款由装修公司与购房者签订装修合同,以购房合同办理网签备案,以购房合同约定的金额申报缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等税费,则其发生的装修费在计算土地增值税时不能扣除和加计扣除,土地增值税税负将加重,同时将面临税务机关查处的涉税风险以及因失信或重大税收违法而受到联合惩戒。
??(二)购房者不按实际交易价格取得发票,在取得房产后转让缴纳个人所得税时税负将加重,同时将面临税务机关查处的涉税风险以及因失信或重大税收违法而受到联合惩戒。
??四、纳税人瞒报收入未按规定缴纳税款,税务机关应如何处理?
??为了规避限购限价政策的限制,纳税人在商品房销售时瞒报收入偷逃税款,税务机关将按以下规定处理:

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