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原标题:约好卖房迁户口 爽约卖家败诉
房屋买卖对于大多数家庭来说,都是一件大事,不少人买房后的第一件事,便是要将自己和家人的户口迁入新房。但在签订合同时,大多数人并不在意户口迁移问题,导致后续出现纠纷,特别是在涉及学区房等与户口关联密切的房屋交易时,甚至有些当事人要因此赔偿违约金近百万元。三中院调研发现,在两年来该院审理的53起涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件中,学区房引发的纠纷比例突出,占到五分之一。法官表示,“只要合同有约定,卖方不迁出户口的行为肯定会构成违约。”
案例1
承诺卖房后迁走户口
卖方不履约被判赔88万
为了孩子上学,赵某计划购买一套学区房。通过中介,赵某与李某签订了购房合同,约定以880万元的价格购买李某名下的房屋。由于考虑到入学前的审核,赵某还与李某约定,在房屋过户后的10日内,李某应将房屋上的所有户口全部迁出。如果没有依约履行,则李某要赔偿房屋总价款的10%作为违约金。
购房时赵某便反复强调了户口迁移的问题,李某也满口答应。但到了孩子报名上学的时候,教育部门审查发现,赵某购买的房屋上还有其他学龄儿童的户口,因此赵某的孩子不符合就近入学的政策。
查询后,赵某发现李某的两个孩子的户口都没有迁出,并占用了学籍,导致自己的孩子无法入学。于是,赵某将李某起诉至法院,要求李某依合同赔偿违约金88万元。
法院经审理认为,本案中,李某明知赵某购房的目的却仍然盲目作出承诺,签订合同后又没有及时迁出户口,使得赵某子女无法入学,可以认定赵某签订购房合同的一个重要目的无法实现。由于李某的主观违约恶意明显,故法院没有对双方合同约定的违约金标准作出调整,而是按合同约定判决李某赔偿房屋总价的10%,共计88万元。
案例2
卖方依约迁走自家户口
房屋上还有别人户口仍要赔
关于合同双方户口迁移的问题,可以依照合同解决,但更麻烦的情况是,涉案房屋上还登记有案外第三人的户口。由于历史原因,有些二手房虽然已经经过多次交易,但房屋上依然保留着曾经房主或其相关人的户口。
去年3月,闫某与康某签订了房屋买卖合同,约定闫某以459万元的价格购买康某名下的房屋。同时康某应在房屋过户30日内将户口迁出,否则应支付相应违约金。
虽然康某一家的户口依约迁出,但在落户时,闫某发现房屋上仍落有宫某等三个陌生人的户口,康某称宫某为前房主,户口一直在这套房屋上。据此闫某认为康某构成违约,起诉至法院,主张康某依照合同赔偿违约金22万余元。
而康某表示,现在房屋上存在宫某等人的户口,是第三人宫某不履行义务的结果。他已经积极要求宫某迁出户口,但宫某置之不理,法律上也没有途径能够要求其强制履行。因为宫某的原因却让自己承担违约责任,康某觉得十分冤枉。
三中院民一庭法官助理史智军表示,作为卖方,康某有义务审查房屋上是否存在他人的户口,既然双方约定了卖方负有户口迁出的义务,在闫某迁入户口时,房屋上仍有他人的户口,就可以认定违约。根据合同的相对性,闫某主张向康某索赔于法有据,如果康某认为其损失应由宫某承担,则可以另案解决。
幸运的是,虽然房屋上仍有他人的户口,当地派出所仍为闫某及家人办理了落户。考虑到闫某暂时没有产生实际损失,法院酌情降低了违约金的数额,判决康某赔偿闫某违约金10万元。
但虽然法院酌减了违约金,但史智军特别指出,由于案外人宫某迁出户口的时间无法确定,了解更多关于海南户口资讯,关注海南人才引进服务中心,如果后续闫某确实因宫某未迁出户口导致损失,如房屋交易价值降低、影响子女上学等情况,还可以在实际损失发生后另行主张权利。
数据
户口迁移案中 学区房纠纷占到五分之一
2015年至2017年,三中院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件。三年间,此类案件数量逐年上升。
购买二手房时,价格、地段、户型等因素每个买家都不会忽略,而由于北京义务教育的入学资格与户籍挂钩,为孩子上学而购房的家长们,自然也把户籍问题纳入了重要考量。史智军表示,“学区房除了使用价值外,为保证子女上学也是一个重要的购房目的。”
根据三中院的调研,由于入学资格和户籍挂钩,导致学区房引发的纠纷比例突出,占到了三中院全部涉及户口迁移的买卖合同案件比例的五分之一。
判决
只要合同有约定 卖方不迁户口肯定违约
户口问题并不只困扰着购房者,一些卖房人也同样面临着复杂的情况。

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