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房价上涨动力减弱应抓住时机推出房地产税

户口网 海口落户 2个月前 (12-27) 阅读(35) 评论(0)

房价上涨动力减弱应抓住时机推出房地产税
(原标题:房价持续上涨动力正在减弱)
全国各地在国庆长假前纷纷出台新的房地产调控措施。如果地方政府对房地产调控依然漠不关心的话,那么,在这个长假期,市场可能又会掀起新一轮购房热潮。
9月26日,南京市政府发布了《关于进一步加强房地产市场监管工作的意见》,提出要进一步加大商品住房的供应,增加商品住房用地供应,稳定商品住房价格,加强综合执法。九月二十七日,杭州市宣布,在市区范围内(包括萧山、余杭、富阳、大江东)暂停购房资格;对于拥有1套住房且购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,首付款比例由30%调整到50%。九月二十八日,上海市规划委宣布,从十月八日起,本市全面推行不动产统一登记制度。目前市场还不清楚这项改革对市场的影响,也不知道接下来的改革会不会有效果,比如征收房地产税。另外,济南、昆山等地28日出台调控政策。
应该说,这些措施是迟了。市场本身的势能已如强弩之末,恐慌、投机的购买力几乎耗尽,一些所谓新盘“日光”或神秘大客户抢购数十所房屋的传闻也被证实为谎言。也就是说,一些开发商、中间商等开始制造恐慌来刺激市场。房地产市场短期见顶的另一个信号更为明显,那就是越来越多的上市公司抛售房产。杭州、南京、苏州等二线城市的调控政策相对温和,并没有一线城市严厉。部分原因是这些城市的房地产市场在过去并没有被大肆宣传。但是,过去几个月,由于一线城市房价长期过快上涨的示范效应,以及流动性扩张所带来的资产价格上涨预期,使得一些投资或投机者把这些城市视为投资洼地,纷纷大肆炒作。要知道,了解更多海南积分落户代理办理资讯,请关注海南人才网http://hnzyq.com.cn.二、三线城市楼市暴涨的主要推动力是投资商和投机商,他们的这种“价值发现”也促使当地居民积极入市。但是这些城市的供需关系并不紧张,回落空间较大,因此,地方调控力度也较小。在积极购买住房和地方政府出手调控的过程中,人们可能忽略了推动房价飙升的根本力量。投资客往往是许多城市购房热的主力。这就是说,所谓的本地刚需并不多,主要还是以本地和外地投资者为主。这就是说,在房价进一步上涨后,刚需的购买力已十分不足,短期内刚需接盘能力有限。不难理解,人们对未来房价上涨的强烈预期(源自对信贷扩张而不是经济增长的预期),以及二线城市对一线(实际上是一线过高而不是过低)的低价(因此,在资产荒和投资收益下降的背景下,大量资金参与了被称为“价值洼地”的房地产投机。然而,房价持续上涨的势头正在逐渐减弱。房改、城市化和经济高速增长在2000-2008年间推动了房价的快速增长,而2009-2012年间,由于信贷非理性扩张,房地产价格持续飙升。如今,随着工业化的结束,城市化进程开始显著放缓,经济增长下降的压力日益增大,并面临着转型的挑战,非理性的信贷扩张受到了总体杠杆率上升的限制,同时人口老化的进程已经开始,所有这些都使得房地产市场没有足够的动力来支撑其持续上涨。特别是部分二三线城市经历了房价的暴涨,当地刚需本来就很有限,房价大幅上涨之后,更多地阻止了潜在需求,因此,没有理由认为由信贷扩张推动的房价会持续上涨。我们认为,一线城市房价的上涨主要是由改善需求驱动的,即前租房者购买低总价的小户型,而前租房者又去换大户型,通过这种链条推动了高端房产价格的上涨。但是,当价格上升时,有支付能力的刚需顾客大量减少,从而导致整个市场失去动力。由于一线城市土地供应受到限制,不存在楼市供过于求,因此,应把握时机,推出房地产税,并酝酿遗产税,以挤出投资型房产,同时通过增加供给来抑制房价。一线房地产资源稀缺,如果有大量的投资房,就会扭曲市场,加速房价上涨。再者,二线城市的房价暴涨主要是由投资需求驱动的,而征收房地产税则是对这些需求的一种排斥,从而使住房能够真正满足人们的居住需要。所以,在各地调控措施稳定市场后,政府部门应以治本之策,加大持有成本,打击投机需求,让楼市健康发展。

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