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近日,海南省住房和城乡建设厅发布《海南自由贸易港安居房管理办法(试行)(征求意见稿)》(以下简称《安居房管理办法》),现面向社会公开征求意见。《安居房管理办法》内容共有八大章节六十二条条文,适用于海南自由贸易港区域内安居房的规划、建设、销售、使用、退出以及监督管理。

2022年开始海南拟出台安居房管理办法,逐步将非户籍家庭纳入保障对象

《安居房管理办法》在购房资格申请、房源轮候和配售以及供后管理方面有以下几个亮点:

一、未成年子女列为共同申请人的,不影响其成年后申请购买所在市、县、自治县安居房。

二、引进人才和满足市、县、自治县人民政府规定年龄的本地户籍单身居民,可以个人身份申请购买安居房。

三、逐步将非本市、县、自治县户籍常住居民家庭纳入安居房保障对象,具体条件由市、县、自治县人民政府制定,并向社会公布。

四、购买安居房的,承购人可以自主选择一次性交付购房款、住房公积金贷款、住房商业贷款或住房组合贷款等付款方式,承购人可将拥有的安居房产权份额用于办理本套住房贷款抵押,不同付款方式的购房价格相同。

五、新建和配建的安居房项目集中配售后仍剩余房源的,开发建设单位可以申请由市、县、自治县住房保障实施机构在2个月内启动后续配售工作。启动后续配售24个月后仍有剩余安居房房源的,经报市、县、自治县人民政府批准,可以由政府整体回购后用作公共租赁住房、保障性租赁住房或安置住房,也可以转为市场化商品住房出售,开发建设单位应按届时市场评估价格补缴相应的土地出让金、城市基础设施配套费及有关税费。

六、同时符合以下规定条件的,可以申请换购1次较大户型的安居房:

(一)承购人购买安居房须满5年以上;

(二)承购人因家庭成员增加,致使家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积的60%以下;

(三)当地安居房较大户型房源充足的。

据悉,公民、法人和其他社会组织等,可以通过电子邮件、传真、信函等方式,于2022年5月9日前将有关意见和建议反馈省住房和城乡建设厅住房保障与公积金监管处。

联系方式:

1.电子邮箱:hainananjufang@163.com

2.传真号码:0898-65308529

3.通讯地址:海南省海口市海府路59号海南省住房和城乡建设厅住房保障与公积金监管处 邮编:570204

以下为《安居房管理办法》原文:

海南自由贸易港安居房管理办法(试行)(征求意见稿)

第一章 总则

第一条 【立法目的】为规范安居房建设和管理,妥善解决本地居民家庭和引进人才住房困难问题,根据《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》,结合实际,制定本办法。

第二条 【适用范围】本办法适用于海南自由贸易港区域内安居房的规划、建设、销售、使用、退出以及监督管理。本办法所称安居房,是指由政府提供政策优惠,按照有关标准建设,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让年限,实行政府与购房人按份共有产权,面向符合条件的本地居民家庭和引进人才供应的共有产权住房,纳入保障性住房统一管理。

第三条 【基本原则】安居房建设和管理遵循政府主导、市场运作、公平公正、公开透明、诚实信用的原则。

第四条 【各级政府职责】省人民政府对全省安居房发展工作负总责,负责全省安居房的政策、制度、规划和计划等重大事项的决策和协调,对市、县、自治县人民政府安居房建设和管理工作实施监督、检查、考核和评价,并将安居房工作成效纳入市、县、自治县政府绩效考核指标体系。

市、县、自治县人民政府对本行政区域安居房发展工作负主体责任,负责本行政区域安居房的政策、制度、规划和计划等重大事项的决策和协调,组织实施本行政区域安居房的建设和管理工作,并将安居房工作成效纳入单位绩效考核指标体系和干部绩效考核指标体系。

第五条 【主管部门职责】省住房和城乡建设部门是全省安居房建设和管理的行政主管部门,负责制定全省安居房发展规划和年度计划、建设标准以及配套政策;统筹、指导、监督各市、县、自治县安居房建设、销售、使用、退出以及监督管理工作。

市、县、自治县住房和城乡建设部门是本行政区域安居房建设和管理的行政主管部门,负责制定本行政区域安居房发展规划和年度计划、建设标准以及配套政策;负责组织实施本行政区域安居房建设、销售、使用、退出以及监督管理工作。

第六条 【职能部门职责】县级以上人才发展、发展和改革、自然资源和规划、财政、人力资源和社会保障、教育、卫生健康、公安、民政、退役军人事务、机关事务管理、国资、税务、审计、统计、政务服务、综合行政执法等部门应当在各自职责范围内配合行政主管部门做好安居房发展有关工作。

第七条 【实施机构】各市、县、自治县应当明确本行政区域住房保障实施机构,负责代持安居房政府产权份额,并承担安居房申请、审核、轮候、配售、上市交易、换购、违约处理等具体工作事务,所需经费由同级财政予以保障。

第八条 【信息化建设】省住房和城乡建设部门应当建立全省住房保障和房地产信息化管理平台,将安居房纳入信息化管理平台规范管理。市、县、自治县住房和城乡建设部门应配备专职人员和必要的设备设施,使用全省住房保障和房地产信息化管理平台实施本行政区域安居房管理。

第二章 购房资格申请与审核

第九条 【申请要求】符合条件的本省户籍居民家庭或者引进人才可以申请购买1套安居房。申请购买安居房应当以家庭为单位,申请人配偶和未成年子女应当列为共同申请人。未成年子女列为共同申请人的,不影响其成年后申请购买所在市、县、自治县安居房。

引进人才和满足市、县、自治县人民政府规定年龄的本地户籍单身居民,可以个人身份申请购买安居房。

第十条【本省户籍居民家庭申请条件】申请购买安居房的本省户籍居民家庭应当同时符合以下条件:

(一)家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录,或者家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积;

(二)家庭成员至少1人已在海南连续两年缴纳城镇职工基本养老保险或者个人所得税,且每年在海南实际居住时间不少于183天;

(三)申请人具有完全民事行为能力;

(四)符合本省有关房地产限购政策规定;

(五)市、县、自治县人民政府规定的其他条件。

2020年4月29日《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》(琼府办〔2020〕21号)印发前已在本省城镇落户的居民家庭,同时符合前款第(一)(三)(四)(五)项规定条件的,可以申购1套安居房。

第十一条【引进人才申请条件】申请购买安居房的引进人才应同时符合以下条件:

(一)家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录,或者家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积;

(二)本人已在海南连续两年缴纳城镇职工基本养老保险或者个人所得税,且每年在海南实际居住时间不少于183天;

(三)符合本省有关房地产限购政策规定;

(四)市、县、自治县人民政府规定的引进人才等其他条件。

第十二条【非户籍家庭申请要求】市、县、自治县人民政府可以根据本地住房保障能力、住房需求等实际情况,对安居房保障对象范围作适当调整,逐步将非本市、县、自治县户籍常住居民家庭纳入安居房保障对象,具体条件由市、县、自治县人民政府制定,并向社会公布。

第十三条【限制条件】申请人及其家庭成员应在申购安居房时,对不存在以下任何情形作出承诺;具有下列情形之一的,不得申购安居房:

(一)在本省城镇已签订住房购买合同或产权调换形式的征收(拆迁)补偿协议,或持有未办理受赠、继承手续或其他未办理不动产登记手续的住房,且按前述住房计算的家庭人均住房建筑面积超过所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积的;

(二)在本省城市主城区、县城持有宅基地的;

(三)在本省城镇有自有产权住房家庭夫妻离异后任何一方单独提出申购,申购时点距办理离婚登记或离婚判决生效的时点未满3年的;

(四)已购买过政策性住房(含房改房、集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、涉公商品住房)的;

(五)被列入住房保障失信惩戒名单、个人征信记录中有住房保障领域不良行为记录,且仍在安居房申购限制期内的。

第十四条【申请方式】安居房购房资格申请实行常态化受理。

符合条件的本地居民家庭和引进人才通过线下服务窗口或线上方式向户籍所在地或工作单位所在地的住房保障实施机构或政府指定机构提出申请。

申请人应当如实填报申请信息,提交家庭人口、户籍、婚姻、住房、社保或个税等相关证明材料,并签署同意接受相关状况核查以及核查结果予以公示的书面文件。

第十五条【审核程序】市、县、自治县住房保障实施机构或政府指定机构收到申请后,联合相关部门按照以下程序完成审核工作:

(一)受理。市、县、自治县住房保障实施机构或政府指定机构对申请材料进行检查,材料齐备且符合规定形式的,予以受理,并现场或在规定期限内向申请人出具受理回执;申请材料不齐全或者不符合规定形式的,应当现场或者在规定期限内书面一次性告知需要补充的材料。

(二)审查。市、县、自治县住房保障实施机构或政府指定机构应在向申请人正式出具受理回执后的2个月内,会同人才发展、公安、人社、税务、社保、民政、机关事务、不动产登记等部门,对申购家庭或个人的购房资格联合审查。

(三)公示。经审查符合购买安居房条件的申请人名单,由市、县、自治县住房保障实施机构或政府指定机构在政府网站及本部门网站公示,公示时限不少于10天。

(四)确认。经公示无异议或异议不成立的,由市、县、自治县住房保障实施机构或政府指定机构向符合规定条件的申购人出具《安居房准购通知书》。

第十六条【异议处理】对公示有异议的,申请人应当自公示期满7天内向市、县、自治县住房和城乡建设部门书面提交复核申请。市、县、自治县住房和城乡建设部门应当在受理申请后7天内组织复核,并将复核结果书面告知申请人。

申请人对涉及本人的公示复核结果不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十七条【安居房准购通知书管理】《安居房准购通知书》自出具之日起3年内有效。市、县、自治县住房保障实施机构应当在《安居房准购通知书》有效期内组织申请人参加选房。

已取得《安居房准购通知书》的申请人,其家庭成员、户籍、住房等与购房资格条件相关的情况在选房前发生重大变更的,应当及时向当地住房保障实施机构如实报告。

市、县、自治县住房保障实施机构在实施选房工作前,应对持有《安居房准购通知书》的申请人购房资格进行复核,对因家庭情况发生重大变更不再符合申请条件的申请人,应取消其选房资格,收回《安居房准购通知书》。

第三章 规划与建设

第十八条 【安居房需求调查】 市、县、自治县住房和城乡建设部门应当定期会同相关部门对本地区城镇常住居民、取得《安居房准购通知书》的申请对象开展安居房需求调查,及时掌握本地区安居房数量、户型、选址等需求情况,建立并动态更新安居房需求信息库,为编制安居房发展规划和制定年度建设计划提供依据。

第十九条 【发展规划编制】省住房和城乡建设部门应当会同发展和改革、自然资源和规划等相关部门,根据全省国民经济和社会发展规划、国土空间规划等,综合考虑经济社会发展情况、资源环境承载能力、人口政策、人才政策以及城镇居民住房现状和安居房需求情况,编制安居房发展规划内容,并纳入全省住房发展规划,报经省人民政府批准后,向社会公布。

市、县、自治县人民政府应当根据全省住房发展规划和本地区国民经济和社会发展规划、国土空间规划等,综合考虑经济社会发展情况、资源环境承载能力、人口政策、人才政策以及城镇居民住房现状和安居房需求情况,编制安居房发展规划内容,并纳入本地区住房发展规划,向社会公布。

第二十条【年度计划制定】市、县、自治县人民政府每年10月底前应当根据住房发展规划确定的住房保障预期目标和调查掌握的安居房数量、户型、选址等需求情况,制定下一年度安居房建设计划,报送省住房和城乡建设部门。

省住房和城乡建设部门应当会同发展和改革、自然资源和规划等相关部门,根据全省住房发展规划确定的住房保障预期目标和安居房建设任务,对各市、县、自治县制定的下一年度安居房建设计划进行研究,综合考虑各地区经济社会发展水平、安居房供需状况、近几年年度计划完成情况等因素,制定下一年度全省安居房建设计划,报经省人民政府批准后,于次年年初下达各市、县、自治县人民政府实施。

市、县、自治县人民政府应当根据本地区安居房数量、户型、选址等需求情况,及时将省人民政府下达的安居房年度建设计划任务分解到具体项目和地块,明确安居房建设规模、户型比例、项目选址等内容,并向社会公布。

第二十一条 【筹集方式】市、县、自治县人民政府应通过以下方式积极筹集安居房,切实增加有效供给:

(一)集中新建

1、新供应土地建设。市、县、自治县人民政府可根据国土空间规划、安居房发展规划和年度计划,单独选址,以招标、拍卖、挂牌方式出让安居房建设用地,确定具有房地产开发经营资质的企业开发建设。

2、存量住宅用地建设。土地使用权人可向市、县、自治县住房和城乡建设部门提出申请,由市、县、自治县住房和城乡建设部门征求发展和改革、自然资源和规划等部门意见,报经市、县、自治县人民政府审批后,利用已供未用存量住宅用地建设安居房。

3、存量非住宅用地建设。在符合国土空间规划的条件下,土地使用权人可向市、县、自治县住房和城乡建设部门提出申请,由市、县、自治县住房和城乡建设部门征求发展和改革、自然资源和规划、生态环境等部门意见,报经市、县、自治县人民政府审批后,将城镇规划区、产业园区等人口聚集区域内已供应的工业、仓储、商业、办公等存量非住宅建设用地依法改变用途用于建设安居房。

利用存量住宅用地和非住宅用地建设安居房,土地使用权人应具备房地产开发经营资质,可以自主开发建设或合作开发建设。

(二)项目配建

1、商品住宅项目配建。市、县、自治县人民政府可根据安居房年度建设计划,在商品住宅项目用地出让时将安居房的配建比例及销售对象、销售价格、建设套数、套型比例、建设标准、装修标准、配套设施、物业管理等内容载入招标、拍卖、挂牌交易条件,作为项目用地出让条件。

2、城市更新改造项目配建。市、县、自治县人民政府可在编制城市更新方案时,将安居房作为城市更新拆除重建类项目住宅用地供应的重要类型,在满足安置住房建设需求前提下,合理确定安居房配建比例,并将安居房的配建比例及销售对象、销售价格、建设套数、套型比例、建设标准、装修标准、配套设施、物业管理等内容载入城市更新方案或城市更新项目土地招标、拍卖、挂牌交易条件。

具备房地产开发经营资质的企业在依法取得商品住宅用地或带方案、带条件出让的城市更新项目用地后,须按照合同或方案、条件的约定配建安居房。配建的安居房,原则上以整栋或者独立单元为最小建设单位,且应与项目同步规划、同步建设、同步交付使用;项目分期建设的,配建的安居房应安排在首期建设。

(三)既有房源转用。由政府组织,将具备居住条件、位置适宜的政府房源(含计划外开工并闲置的棚改、回迁安置房等)、市场化商品住房或其他社会房源,通过资产划拨、收购、货币补贴、改建等方式转为安居房。

(四)利用其他合法途径建设和筹集。

第二十二条【项目谋划】各市、县、自治县人民政府应当加强安居房项目谋划储备和运作管理,建立“谋划一批、储备一批、建设一批、竣工一批”的项目推动机制。

对利用存量住宅用地、存量非住宅用地以及既有房源转用等方式建设、筹集安居房的,市、县、自治县人民政府应当严格审核把关,组织住房和城乡建设、自然资源和规划等部门联合审查项目涉及的土地、房屋等权属情况,做好项目研究论证和可行性评估工作,完善相关协议,明确各方权利和义务。

第二十三条 【项目选址】新供应土地建设的安居房,项目选址应当根据国土空间规划、城市功能定位和产业布局,优先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套设施完善的区域。

利用存量住宅用地、存量非住宅用地以及既有房源转用等方式建设、筹集安居房的,项目原则上应当位于人口聚集的城市主城区、县城或产业园区。

安居房项目配套建设的基础设施和公共服务设施,应当与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。

第二十四条 【土地供应】市、县、自治县人民政府应当将安居房项目用地纳入土地利用年度计划,单列指标,优先安排,做到应保尽保。

符合国土空间规划等条件的存量建设用地,可以依法完善用地手续后用于建设安居房。其中,划拨住宅用地可以依法补办出让手续用于建设安居房。

利用存量住宅用地建设安居房的,可以在项目融资、商品住宅建设计划安排等方面给予政策支持。

第二十五条【土地出让】新供应的安居房建设用地,采取招标、拍卖、挂牌方式出让。应当将安居房销售对象、销售价格、建设套数、套型比例、建设标准、装修标准、配套设施等要求,作为项目土地出让条件载入招拍挂交易文件,并在土地成交后,纳入与土地竞得人(中标人)签订的土地出让合同中。

市、县、自治县人民政府应当建立房价地价联动和土地出让价格熔断机制,按照“限房价、控地价、竞品质”的原则确定新供应安居房项目建设用地竞得人。

市、县、自治县自然资源和规划部门在制定土地出让方案时,应会同住房和城乡建设、价格管理部门,结合安居房销售价格、建造成本以及合理经营利润,确定土地出让熔断价,同时制定完善的竞价规则和成交原则,在土地出让公告和文件中予以明确。

以招标方式出让安居房项目建设用地的,竞标人报价不得超过熔断价格,并按照综合条件最优者确定竞得人;以挂牌、拍卖方式出让安居房项目建设用地的,两个以上竞买人报价达到熔断价格后,可根据需求实行“一地一策”,转入竞品质或竞配套阶段,同时结合摇号、一次性报价的方式确定竞得人。

第二十六条【房源管理】采取集中新建、项目配建、既有房源转用等各种方式筹集的安居房,应当纳入市、县、自治县安居房年度建设计划统筹管理,并由市、县、自治县住房保障实施机构对房源统一组织分配。土地使用权人利用符合国土空间规划等条件的存量建设用地建设安居房的,可对符合购房条件的本单位职工予以优先保障。

第二十七条【建设规范】安居房建设应当执行本省安居房建设技术标准,坚持绿色、低碳、节能、环保理念,实行装配式建造和全装修建设方式,积极推行绿色建造和装配式装修。鼓励开发建设单位采取工程总承包模式(EPC)实施项目建设。

第二十八条【套型面积】安居房套型建筑面积以100平方米以下中小套型为主,原则上不超过120平方米。各种套型房源供应应当与本地区基本住房需求相匹配,并根据家庭人口数量增长和结构变化情况,适当调整各种套型的比例,满足改善型住房需求。

第二十九条【质量安全监督】安居房项目建设应当严格执行基本建设程序,以及国家、本省关于保障性住房建设的技术标准及强制性规定,落实建设、勘察、设计、施工、监理、检测等参建各方主体责任。鼓励安居房开发建设单位投保工程质量潜在缺陷保险(IDI)。

既有房源转为安居房的,应符合国家和地方的住宅规范,满足相关工程质量和消防规范要求。

市、县、自治县住房和城乡建设部门应当加强对安居房项目建设全过程的监督管理,协调督促有关单位做好项目前期水电气路配套保障工作,确保项目有序推进和工程质量安全。

第三十条【项目验收】安居房项目严格执行住宅工程质量分户验收和竣工联合验收制度。在安居房项目实施竣工联合验收前,市、县、自治县住房和城乡建设部门或其委托的监督机构应当督促、指导建设单位制定分户验收方案,组织项目参建单位、前期物业服务人、安居房申购对象等共同参与分户验收工作,并采集验收影音资料,按照“一户一档”要求建立验收档案。分户验收不合格的项目,建设单位应当整改符合要求后,方可组织竣工联合验收。安居房竣工联合验收通过并交付使用时,建设单位应当向业主出具住宅质量保证书、住宅使用说明书。

第三十一条【支持政策】安居房项目享受以下优惠政策:

(一)免收城市基础设施配套费;

(二)按照国家规定取得住房公积金贷款、金融机构开发性、政策性融资支持及贷款利率优惠;

(三)根据有关规定纳入省、市县重点项目,简化项目审批流程,优先办理规划、土地、建设和销售等审批、备案手续;

(四)国家和海南自由贸易港的其他优惠政策。

第四章 定价与权属

第三十二条 【定价机制】新建的安居房实行现房销售制度。安居房每平方米销售均价按照项目所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定,或者不高于所在市、县、自治县上一年度市场化商品住房销售均价的60%,其计算公式为:

经济适用住房、限价商品住房、安置住房等政府房源转为安居房的,应考虑补缴土地出让金、相关税费情况确定其销售均价,与本地区新建的安居房销售均价合理衔接。市场化商品住房和其他社会房源转为安居房的,应以项目结算价格为基础,按照保本微利原则合理确定其销售均价。

市、县、自治县人民政府应当于每年初向社会公布本地区上一年城镇居民人均可支配收入、城镇居民家庭人均住房建筑面积、市场化商品住房销售均价等相关信息。

第三十三条【价格管理】市、县、自治县价格管理部门会同住房和城乡建设部门、自然资源和规划部门根据安居房定价机制,参照从低定价原则,综合考虑当地市场化商品住房均价、保障对象支付能力、项目建设成本(包含土地成本、开发成本、管理费用、投资利息、税费、工程质量潜在缺陷保险费等)、项目所在区位、周边配套、开发企业合理利润等因素确定安居房项目具体销售价格,报市、县、自治县人民政府批准后执行。

除标示的房价和国家、本省规定承购人应负担的税费、专项维修资金等法定事项外,任何单位和个人不得再向承购人收取其他费用或变相收费,不得以定金等方式提前向承购人收取购房款。

第三十四条 【产权份额】安居房产权份额在购房合同中约定。其中,承购人拥有70%产权份额,政府拥有30%产权份额,政府产权份额由本地区住房保障实施机构代持。

第三十五条【车位产权及配套设施管理】安居房住宅区内的车位、车库及配套设施的产权和使用,依据《民法典》的规定确定。

安居房住宅区内车位、车库不得强制销售给安居房承购人。各市、县、自治县自然资源和规划部门在出让安居房建设用地前,要会同住房和城乡建设部门明确项目所配套建设的车位、车库的经营模式。在确定安居房项目销售均价和建设用地出让熔断价格时不得将车位、车库建设成本强制摊入项目总建设成本。

市、县、自治县价格管理部门应当会同住房和城乡建设部门、自然资源和规划部门制定安居房车位、车库租赁和销售指导价,并建立动态调整机制,及时向社会公布。

第五章 房源轮候和配售

第三十六条【轮候原则】安居房实行轮候分配制度。市、县、自治县住房保障实施机构应当结合安居房项目的房源数量和申购人数情况,综合考虑申购对象家庭住房、落户时间、缴纳社保和个税时间、未成年子女数量等因素,确定安居房轮候规则并定期调整。安居房保障轮候期一般不超过3年时间。

市、县、自治县住房保障实施机构应当严格做好申购对象家庭信息审核,对法律、法规或者国家、省有关政策文件规定应优先保障且符合购房条件的家庭予以优先安排。

第三十七条【发布选房公告】新建安居房项目主体结构封顶,或者既有房源转化的安居房项目完成房源筹集工作后,市、县、自治县住房保障实施机构制定选房方案,报经市、县、自治县人民政府审核同意后,发布选房公告。选房公告中应明确本批次房源申请条件、申请期限等内容。

第三十八条【提出选房申请】符合条件的申请人,持有效《安居房准购通知书》,在申请期限内按要求填写《安居房选房申请表》、《承诺书》等材料提出申请,如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房、社保或个税等情况。

第三十九条【配售签约】市、县、自治县住房保障实施机构按下列程序开展安居房项目配售签约工作:

(一)确认选房对象。根据轮候规则和本批次房源供应、申请人员数量情况,按照大于房源数量一定比例的原则,确定入围的优先申购对象和普通申购对象,并将名单在政府网站及本部门网站、选房现场公示。

(二)确认选房顺序。采取随机抽签方式,首先确定入围的优先申购对象的选房顺序,其次再确定入围的普通申购对象的选房顺序。

(三)实施选房工作。组织申购对象按照选房顺序,采取自主选取、随机抽签或者其他符合公平、公正、公开原则的方式选房。排位在前的申购对象放弃选房的,由后续申购对象依次递补。选房对象与住房保障实施机构根据选房情况签订《安居房选房确认书》。

(四)办理签约手续。新建安居房项目办理现售备案,或者既有房源转化的安居房项目完成配售方案制定后,选房对象按照《安居房选房确认书》协议内容,与开发建设单位签订《安居房买卖合同》。

市、县、自治县住房保障实施机构应制定安居房配售操作指引,选房配售过程进行公证,并主动接受社会监督。

第四十条【申购资格管理】申购人有下列情形之一,并累计2次以上的,其取得的《安居房准购通知书》失效,且5年内再次申请购买安居房时不予受理:

(一)提交安居房选房申请且被确认为选房对象,当期房源供应时,未在规定时限内参加选房的;

(二)选定住房未签订《安居房选房确定书》的,或者签订后,在规定时限内未签订购房合同的;

(三)因自身原因导致签订的购房合同被解除的。

第四十一条【购房金融支持】购买安居房的,承购人可以自主选择一次性交付购房款、住房公积金贷款、住房商业贷款或住房组合贷款等付款方式,承购人可将拥有的安居房产权份额用于办理本套住房贷款抵押,不同付款方式的购房价格相同。

承购人购买安居房申请住房公积金个人住房贷款时适用“存贷挂钩”管理机制的,贷款类型系数按保障性住房测算,最高设定为1.15。

鼓励金融机构在向安居房承购人发放购房贷款时,在贷款利率等方面给予支持和优惠。

第四十二条【不动产登记】安居房完成配售后,由开发建设单位在规定期限内办理不动产登记手续。不动产权证书“权利人”“共有情况”栏分别登记不动产权利人、产权份额情况,“权利性质”栏登记为“安居房(共有产权住房)”,附记事项:“本套住房属于安居房(共有产权住房),抵押、转让、使用按照安居房(共有产权住房)相关政策规定办理;满足转为市场化商品住房的条件后,不动产权利性质变更为市场化商品住房,权利人和共有情况作相应变更”。

第四十三条【闲置房源处置】新建和配建的安居房项目集中配售后仍剩余房源的,开发建设单位可以申请由市、县、自治县住房保障实施机构在2个月内启动后续配售工作。

启动后续配售24个月后仍有剩余安居房房源的,经报市、县、自治县人民政府批准,可以由政府整体回购后用作公共租赁住房、保障性租赁住房或安置住房,也可以转为市场化商品住房出售,开发建设单位应按届时市场评估价格补缴相应的土地出让金、城市基础设施配套费及有关税费。

市、县、自治县人民政府每年新建商品住宅和闲置安居房房源转为商品住宅的总量不得突破当地当年市场化商品住宅建设指标。

第四十四条【住房保障政策衔接】领取公共租赁住房租赁补贴、保障性租赁住房租赁补贴、引进人才租房和购房补贴的安居房承购人,自安居房交付通知下达当月起,相关机构停止发放补贴。

承租公共租赁住房(含廉租住房)、保障性租赁住房、人才住房、直管公房、单位公房等实物房源的安居房承购人,自安居房交付通知送达后3个月内,应当主动腾退所占用、使用的前述住房。腾退确有困难的,给予3个月的住房保障过渡期,过渡期内按照原承租住房租金的1.5倍收取租金。过渡期结束后,仍未腾退的,按照不低于原承租住房租金的3倍收取租金。

第六章 供后管理

第四十五条【使用管理】安居房承购人和共同居住人应当按照购房合同的约定使用房屋,并且在取得完全产权前不得有下列行为:

(一)擅自转让、赠与安居房,设立非本家庭成员居住权;

(二)擅自改变安居房居住用途用于生产、经营等活动;

(三)设定除本套安居房购房贷款担保以外的抵押权;

(四)违反其他法律、法规、规章的情形。

第四十六条【封闭流转】安居房自签订购房合同之日起10年内实行封闭流转。

封闭流转期间,承购人确需转让安居房的,应当向当地住房保障实施机构提出申请,经批准同意后可向符合条件的轮候对象转让,政府在同等条件下可以优先回购。

转让和回购价格最高不超过原购房价格与按照中国人民银行同期对应期限存款基准利率计算的利息之和。

封闭流转期内向符合条件的轮候对象转让的安居房,住房性质和产权份额保持不变。

第四十七条【上市交易】安居房自签订购房合同之日起满10年的,可以上市交易。住房保障实施机构在同等条件下具有优先购买权。安居房被上市转让或住房保障实施机构优先购买的,承购人按产权份额获得出售住房总价款的相应部分。

安居房上市转让的,住房性质转变为市场化商品住房。承购人据此办理变更登记的,由市、县、自治县住房保障实施机构出具相关材料。

第四十八条【换购住房】同时符合以下规定条件的,可以申请换购1次较大户型的安居房:

(一)承购人购买安居房须满5年以上;

(二)承购人因家庭成员增加,致使家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积的60%以下;

(三)当地安居房较大户型房源充足的。

换购人按照届时安居房评估价格补交差价,原购安居房由市、县、自治县人民政府收回。原购安居房评估价格超过换购安居房价格的,政府不补偿差价。收回的安居房由当地住房保障实施机构按照届时安居房评估价格重新向符合条件的轮候对象配售。

第四十九条【产权司法处理】 承购人所持安居房因离婚析产、无法偿还住房抵押贷款或其他原因面临司法处置的,承购人应在司法处置前向当地住房保障实施机构提出回购其产权份额申请,由住房保障实施机构进行回购。回购价格按原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定,回购的房屋继续作为安居房使用。

因承购人未申请回购导致安居房被司法拍卖的,承购人和住房保障实施机构按照产权份额获得司法拍卖住房总价款的相应部分。承购人获得的司法拍卖价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。

第五十条【物业管理】安居房实行社区化物业管理服务,将物业管理纳入社区治理体系。发挥党建引领作用,建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制,推动在业主委员会、物业服务人中成立党组织。

安居房物业管理,按照《海南省经济特区物业管理条例》有关规定执行,由承购人作为承购安居房业主行使物业管理的权力并承担义务,法规政策另有规定的除外。

集中新建的安居房,物业管理服务费实行政府指导价。市、县、自治县人民政府应当结合当地经济社会发展水平、安居房项目选址和规模等因素,并考虑保障对象的经济承受能力,合理制定安居房物业管理服务收费标准,建立动态调整机制并及时向社会公布。

配建的安居房,其物业管理服务收费执行配建项目所在住宅区的物业管理服务收费标准。

物业服务人应按规定对服务内容、收费标准、收支信息等进行公开公示。有条件的安居房住宅区,可以推行“信酬制”物业服务模式。

承购人应当按照本省住宅专项维修资金的有关规定,全额缴纳住宅专项维修资金。在办理不动产首次登记时尚未出售的物业,由建设单位一次性缴存首期住宅专项维修资金,并在出售时向承购人收取。

第七章 监督管理

第五十一条【监督检查】省住房和城乡建设部门应当加强全省安居房工作监督指导,定期调度各市、县、自治县安居房建设和管理情况,采取“双随机、一公开”方式检查安居房工作开展情况。

市、县、自治县人民政府应当将安居房工作列为政府重点督查事项,组织相关部门加强安居房规划选址、施工建设、竣工验收、配售使用全过程监督管理。

第五十二条【检查措施】县级以上住房和城乡建设部门或住房保障实施机构在履行安居房监督管理职责过程中,有权采取以下措施开展工作,承购人和有关单位应予以配合,如实提供相关情况和材料:

(一)查阅、记录、复制安居房保障对象相关资料;

(二)询问与安居房保障事项有关的单位和个人,要求其对相关情况作出说明,提供相关证明材料;

(三)依法检查安居房使用情况;

(四)对违反安居房相关使用规定的行为予以制止并责令整改;

(五)法律、法规规定的其他措施。

第五十三条【档案管理】市、县、自治县住房保障实施机构应当按照《住房保障档案管理办法》要求,加强和规范安居房保障档案管理,确保其完整、准确、安全和有效利用。

第五十四条【社会监督】安居房建设、申请、审核、配售等工作信息应当向社会公布,接受社会监督。

任何单位和个人都有权对违反本办法的行为进行举报、投诉,有关责任部门应当依法及时处理。

第八章 附则

第五十五条【三沙市安居房保障】三沙市居民家庭和引进人才的安居房保障工作纳入海口市、三亚市、文昌市进行统筹,具体办法由三沙市人民政府会同海口市、三亚市、文昌市人民政府制定。

第五十六条【中央驻琼机构和企事业单位安居房保障】中央驻琼机构、企事业单位职工的安居房保障工作实行属地管理,职工可根据家庭实际居住情况,选择在工作单位海南总部机构所驻市县或实际派驻工作市县,按照当地安居房管理有关规定申购安居房。

第五十七条【政策衔接】本办法施行前后的新旧政策衔接按照以下规定执行:

(一)2022年1月1日前已开工建设的安居型商品住房,由市、县、自治县人民政府根据本地区实际情况决定,继续按照《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》(琼府办〔2020〕21号)执行,或按照本办法执行。

(二)2022年1月1日后开工建设的安居房,统一按照本办法执行。

(三)面向基层教育卫生人员供应的安居型商品住房,其申购条件统一按照《海南省人民政府办公厅关于解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见》(琼府办〔2020〕22号)执行;其供后管理事宜,由市、县、自治县人民政府根据本地区实际情况决定,继续按照《关于解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见》(琼府办〔2020〕22号)执行,或按照本办法执行。

第五十八条【配套政策】市、县、自治县人民政府应当在本办法发布之后六个月内制定本地区安居房管理实施办法或实施细则,并报省住房和城乡建设部门备案。

第五十九条【家庭成员概念】本办法所称家庭成员包括申请人、配偶和未成年子女。

第六十条【家庭住房困难条件补充条款】本办法第十条、第十一条所指家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积包括以下情形:

(一)在本省城镇购买过住房,但已转让部分住房,现在持有1套住房,按照累计转让的住房与现在持有的住房建筑面积之和计算,家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积。

(二)在本省城镇购买过住房,但已全部转让,按照累计转让的住房建筑面积计算,家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积。

第六十一条【养老保险和个税条件补充条款】安居房申请对象或共同申请对象为退役军人的,其在部队服役年限计入城镇职工基本养老保险缴费年限。

第六十二条 【施行及有效期】 本办法自2022年 月 日起施行,有效期3年。

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