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在北方雾霾的反衬下,深圳的蓝天白云难能可贵。“我是山西人,之前在三亚也买过房。度假物业虽然好,但是居住不太方便。我决定以后让孩子落户深圳,空气质量好,发展前景也好,重点是买房子保值不吃亏。”一位刚刚在深圳购入大户型公寓的买家娓娓道来他对深圳的向往。

今年,北方客南下的情景并不少,尤其是3月底一线城市相继对商办公寓限购,阻拦了一大批外地买家之后,深圳的机会和吸引力就此凸显:公寓“不限购、不限贷”。与其他城市限制人口的目标不一样的是,深圳对人才集聚有较大需求,而商办公寓在解决外来人才居住问题上起着不可忽视的作用,即便未来面临调控,仍留有余地。

涌入深圳的北方客

位于深圳市罗湖区湖贝地铁站附近的万科深南道68号,春节后迎来不少北方客。该项目销售人员透露,有的北方客户一次性购入多套,“公寓不限购不限贷,对于没有购房资格的客户来说是首选。项目地段好,交通便利,附近配有成熟商圈,房子可以保值。加之深圳气候宜人,包容力强,这些客户多是自住加投资,而非短期炒房。”

该项目前身其实是深圳著名烂尾楼“大金牙”,后被万科于2015年5月收购,2016年12月对外开放样板间,主推33至153平方米的高端公寓及办公产品。深圳中原研究中心数据显示,该项目今年前4个月成交365套,一直位列公寓月成交前10名。

事实上,万科去年已经在深圳商务公寓市场处于成交主力地位,今年齐推多个公寓实在预料之中,其“狩猎”目标正是逐渐增多的北方客户。今年“五一”期间,深圳万科旗下万科深南道68号、万科云城、万科广场等三个核心资产类项目,统一以九八折入市,目的就是招揽客户。

不过,瞄准北方客户的不仅仅是深圳万科,就连龙岗区的星河上寓、龙岗区的金地龙城中央、坪山区的龙光玖云著等多个公寓项目,也都看上了北方客。

北方客并非今年才开始南下扫房。2016年3月以前,深圳房价连涨16个月之时,大批投资客便涌入深圳趁机掘金,其中不乏北方客。有业内人士对中国房地产报记者表示:“深圳房地产金融属性强,2015年未限购时,不少北方客是为了投资而购买,赚钱后撤退的动机明确。但现在不同,深圳楼市限购后,北方客不再以单纯的短线投资为目的,反而希望长期持有,等待物业升值。不仅仅是深圳,深圳周边城市如不限购的惠州也吸引了不少北方买家。”

不过,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示:“根据我们的代理情况,不限购不限贷项目的销售情况是比一般住宅理想,外地买家也有所增加,但百分比没有明显变化。深圳对外地买家的吸引,恰恰在于其城市竞争力和房地产项目良好的增值功能。”

公寓“升宠”入市数量翻升

确实,吸引外地买家还是“不限购不限贷”的公寓产品。尤其是深圳限购政策出台后,住宅项目的预售证获取难度加大,各区新入市的项目中公寓产品的供应比例随之越来越高,成交量亦呈爆发式增长。

公寓项目“升宠”,开发商4月加大了公寓推售量,环比增长745%。深圳中原研究中心数据显示,深圳4月新建商品房3908套,环比大涨82.6%,商务公寓新建套数为1196套,环比大涨22.7%,占比为31%,成交面积 7.65万平方米,环比增长16.8%。

在其他一线城市均对商办公寓采取限购政策时,深圳调控尚未完全落地,这恰是其公寓项目受到开发商和买房客双双青睐的原因所在。

目前,深圳购买公寓的外来买家没有受到刻意限制。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示:“北京和上海出于控制人口的考虑,对商务公寓、类住宅的限制非常严格,甚至从源头堵死对个人的销售,原因是类住宅不限购、价格低、分布在城市外围,是外地人口扎根落脚之处。相反,深圳不存在限制人口的需求,反而鼓励常驻非户籍人口转成户籍人口,因此无需对商务公寓进行打击。此外,深圳也不存在像北京、上海一样的郊区到中心区交通拥堵问题。”

“深圳现在商务公寓的价格上涨明显,对整体市场的平稳发展有一定影响。目前深圳的旧改项目比较多,其中涉及很多商务公寓,所以政府在出台政策时对商务公寓会留有余地。”何倩茹指出。

引凤筑巢 落户条件更宽松

事实上,目前深圳实施了一线城市最宽松人才落户政策。作为一个人口过千万的城市,深圳的户籍人口仅300多万,人口结构严重倒挂,由此引出的资源配置等问题一直是制约深圳发展的难题之一。

去年,深圳市政府颁布了《深圳市户籍迁入若干规定》的重要文件,意在进一步促进人口与经济、社会、资源、环境的协调发展,使人口服务管理水平与城市发展相适应。

在政策调整之前,深圳市对人才引进采用积分制,积满100分才能申请入户,若仅有大专学历而没有其他加分项则只有60分,因此落户深圳是一件非常困难的事;具有全日制硕士研究生学历和硕士以上学位的人才,无需在深圳居住登记且缴纳社保满一年,即可直接申领居住证。如今在规定中,落户条件扩大到“具有全日制大专及以上学历的人员”、且“具有较高专业技能以及深圳产业发展需求”者也可直接申请。

近年来深圳一直在提升户籍人口比重上“做文章”。2012年,深圳市就已经取消大学毕业生个人申办接收院校限制,实现大专及以上应届高校毕业生无限制引进入户。数据显示,2015年深圳净流入60万人口,2016年净流入人口新增加53万,远远多于上海的4.43万人和北京的2.4万人,且新增人口以年轻人居多。

“过去几年深圳落户条件逐步放松,2011年至今,深圳户籍人口由300万增加至400万。现在全球都在争夺高端人才,提高城市对人口的吸引力,这是未来城市竞争最关键因素。落户条件放松是为了把基础人才,即具有一定高等学历的人才吸引至深圳,大量集聚后,城市基本公共服务和集聚能力才会提高,城市发展才有后劲。深圳创业环境在全国较好,尤其是地产业、互联网、金融业、现代物流等发展突出,恰巧也是毕业生较为喜欢的行业,未来对房价带动作用还是很明显的。”李宇嘉分析。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也指出,“一个城市的人口净流入是判断房地产发展的重要指标。比如,2015年上海人口净流入的负增长,就引起了业界对房地产发展的担忧,所以深圳放开人口落户,也是为了增加城市的竞争力,让房地产更好地发展。”

深圳控股有限公司相关负责人也曾表示:“受楼市调控政策影响,深圳房地产成交量下滑,价格相对平稳,市场情绪转为理性,但真实购房需求依旧旺盛。深圳市场拥有庞大的刚性需求和改善需求,持续涌入的就业人口和土地供应稀缺,这些基本面因素在较长时间内不会发生改变,将长期支持深圳房地产市场发展。”

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